自贡市人民政府
关于《自贡市物业管理条例修正案(草案)》的说明
《自贡市物业管理条例》(以下简称《条例》)于2017年8月25日自贡市第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过,自2018年1月1日施行;2022年6月24日自贡市第十八届人民代表大会常务委员会第四次会议修订,自2022年10月1日起施行。《条例》颁布以来,进一步规范了我市物业管理工作,在城乡建设与管理中发挥了积极作用。为适应新形势下社会发展,优化物业管理结构,提升物业管理水平,市人大常委会将《条例》修改列入2024年度立法计划。根据工作安排,市住房城乡建设局牵头起草了《条例修正案(草案代拟稿)》,经市司法局组织审查论证后形成《条例修正案(草案送审稿)》,2024年7月17日经自贡市第十八届人民政府第57次常务会议审议通过形成《条例修正案(草案)》。
一、修改的必要性
(一)保持法制统一的必要性。为确保地方性法规与上位法的有效衔接与统一,更好地保障公民合法权利,促进经济社会健康发展,推动基层法治建设水平进一步提升,对《条例》第十九条等条款相关内容进行适当的修正,是严格落实《中华人民共和国立法法》相关法定要求的重要举措,是保持法制统一的具体体现。
(二)适应新形势下社会发展的需要。一是随着电动车的普及,对充电设施设备的统建统管呈现出新的需求。二是公共收益的范围、分配、使用等需要通过法定的方式进一步明确,防止和减少物业事项的信访、投诉。三是随着经济社会的发展、群众生活方式的转变,就近养老、托育等已成为群众的迫切需要,群众对物业服务有更多需求和期盼。四是强化行业自律,规范从业行为的管理,需要有法定的依据,从而防止行业乱象,加强对物业管理服务行业的监督与指导。
二、修改的过程
《条例》修改列入市人大常委会2024年立法计划后,市住房城乡建设局组织力量迅速开展前期准备工作,研究制定工作方案与进度计划安排,收集相关资料。
2024年2-3月,市住房城乡建设局组织各区县住建部门对部分物业服务企业、物业管理项目开展了实地走访和调研,收集《条例》运行过程中遇到的问题和困难,了解企业、一线员工和业主代表的真实诉求与意见建议。
2024年3月前往眉山调研考察并座谈,对《眉山市物业管理条例》修正的内容进行了认真研讨,对其修正的内容、依据等进行了学习和借鉴。
2024年4月市住房城乡建设局形成《条例修正案(草案代拟稿)》,于2024年4月15日报送市司法局开展审查论证。
2024年4月至6月,市司法局组织对该修正案开展审查论证。公开面向社会征求意见,书面征求区县人民政府(含高新区)、市级部门意见。先后召开立法论证会、立法听证会。审查论证期间共收集立法相关意见建议50条,采纳28条,未采纳意见均作出沟通回应。根据审查论证期间收集的意见,市司法局会同市住房城乡建设局等有关部门多次召开改稿讨论会,对《条例修正案(草案代拟稿)》及起草说明等相关材料进行修改完善,形成了《条例修正案(草案送审稿)》报请市政府审议。
2024年7月17日,《条例修正案(草案送审稿)》经自贡市第十八届人民政府第57次常务会议讨论通过,形成《条例修正案(草案)》提请市人大常委会审议。
三、修改的主要内容
修正共涉及9条,其中删除1条,增加3条,修改5条。具体内容如下:
(一)删除一条
1.与上位法立法精神保持一致。按照《中华人民共和国立法法》第十一条第(八)项规定,民事基本制度只能制定法律。我市在《条例》第十九条规定了对不得担任业主委员会、监事委员会成员的四种情形超出立法权限,因此,将《条例》第十九条进行删除,维护法制的统一。(《条例修正案(草案)》第一条)
删除第十九条:“鼓励符合业主条件的居民委员会、村民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会成员选举。
有下列情形之一的,不得担任业主委员会、监事委员会成员:(一)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的;(二)被人民法院纳入失信被执行人名单的;(三)在物业管理活动中,违反相关法律法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的;(四)法律法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定其他不宜担任业主委员会、监事委员会成员的情形。”
(二)增加三条
1.增加公共收益的相关规定。进一步明确公共收益的范围、所有权和决策权,以及公共收益可使用的范围,避免日常生活中因公共收益怎么用、归谁而产生的系列矛盾。(《条例修正案(草案)》第七条)
增加一条作为第三十八条:“业主共有资金包括利用共有部分产生的收益和其他合法收入。经业主共同决定,利用共有部分开展经营活动,可以委托业主委员会管理,也可以以书面委托物业服务人或其他经营主体经营,产生的收入,在扣除合理成本之后,纳入业主共有资金。
业主共有资金使用与管理办法由业主委员会拟定,由业主共同决定。使用与管理办法可以约定业主共有资金的用途、使用权限、程序、信息公开、监督方式等内容。任何单位和个人不得挪用、侵占、擅自使用业主共有资金。
业主共有资金应当优先用于补充专项维修资金等业主公共支出,也可以用于下列支出:(一)维修、更新、改造、增设共有部分;(二)业主公益活动的开展;(三)业主委员会和监事委员会工作经费和补贴;(四)第三方审核、审计、检测所需费用;(五)共用设施设备专项财产保险;(六)业主大会决定的其他事项。”
2.增加电动车充换电设备建设管理和安全责任划分。为进一步加强充电设备安全、高效、便捷的管理和运营,明确了可以委托充电运营企业提供充换电设施建设、运营与维护等服务。同时,对充换电设备的安全责任进行了较为明确的划分。(《条例修正案(草案)》第九条)
增加一条,作为第四十一条:“新建住宅小区应当按照国家相关要求为固定车位(库)建设电动汽车充电设施或者预留安装条件,满足直接装表接电要求,并纳入整体工程验收范围。旧住宅小区,经业主共同决定,可以委托充电运营企业提供充换电设施建设、运营与维护等服务。
公用充换电设施由充换电设施运营方负责管理维护的,充换电设施运营方承担安全主体责任;由物业服务人负责管理维护的,物业服务人承担安全主体责任。
业主在固定车位建设的充换电设施由充换电设施所有人或者其使用人负责管理维护,并承担安全主体责任。所有人或者使用人委托他人负责维护的,由受委托人按照规定和约定承担安全主体责任。
物业服务人应当积极配合用户安装充电设施并提供必要协助,不得擅自收取或者变相收取费用。”
3.增加鼓励物业企业多元服务。鼓励企业在不损害公共利益和业主权益的情况下,提供多元化便民服务和增值服务。(《条例修正案(草案)》第六条)
增加一条,作为第三十四条:“鼓励物业服务人为业主依法提供养老、托幼、家政、健康等物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
物业服务人在提供合同约定以外的服务项目时不得损害他人合法权益和公共利益,不得违反公序良俗。”
(三)修改五条
1.明确对行业协会的指导。落实“谁主管、谁负责”原则,加强登记管理机关、行业管理部门对行业协会的政策和业务指导,履行相关监管责任。(《条例修正案(草案)》第三条)
将第八条修改为:“鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当接受登记管理机关和行业管理部门的指导和监督,依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,促进行业持续健康发展。”
2.规范物业权属认定。因各类因素,导致产权不明的物业权属的认定涉及权属关系比较复杂,未载明的推定为业主共有欠妥当。(《条例修正案(草案)》第四条)
将第十二条修改为:“新建物业服务区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件(快件)接收等配套设施,应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。”
3.规范物业费催交问题。明确业主支付物业费的义务,同时规范物业费催交以及可以提起诉讼或者申请仲裁的规定。(《条例修正案(草案)》第五条)
将第三十四条改为第三十三条,增加一款,作为第一款:“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由不按照约定支付物业费。
第一款改为第二款,修改为:“业主未按照约定支付物业费的,物业服务人可以通过书面催交等方式催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
4.完善部门职责。根据《中华人民共和国消防法》规定,建设工程消防设计审查和消防验收由住房和城乡建设主管部门负责,不需要消防救援部门确认。(《条例修正案(草案)》第八条)
将第三十九条改为第四十条,第二款修改为“旧住宅小区经业主共同决定,可以通过业主自筹、引入社会资本等多种方式新建、改建小区物业服务用房、既有住宅电梯、机动车停车位、非机动车集中停放区域、停车充电与换电、通信等配套设施。改造方案须经发展改革、经济和信息化、自然资源和规划、住房城乡建设、公安机关等相关部门予以确认。”
5.规范法律用语。将有关条款中“公安交警”修改为“公安机关”。(《条例修正案(草案)》第二条)